Søknadsplikt følger tre nivåer
Plan- og bygningsloven kapittel 20 sammen med byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 2-4 utdyper hva som er søknadspliktig og hva som ikke er det. Det er tre nivåer man må forholde seg til:
- Unntatt søknadsplikt: Du kan bygge uten å søke.
- Søknadspliktig uten ansvarsrett : Du må søke, men kan gjøre det selv som privatperson (eller få hjelp).
- Søknadspliktig med ansvarsrett: Søknaden må sendes av et ansvarlig foretak.
Vi kommer med en egen artikkel for tiltak med og uten ansvarsrett, vi tar videre for oss nivå 1 som er tiltak uten søknadsplikt.
Tiltak uten søknadsplikt
Betingelser for alle tiltak unntatt søknadsplikt
Selv når et tiltak i utgangspunktet er unntatt søknadsplikt, er det noen punkter du alltid må forholde deg til uansett:
- Søknadsfritak gjelder kun når du ikke må søke dispensasjon fra noe annet krav. Reguleringsplan og kommuneplan har mange aktuelle krav fore eksempel til avstand, høyde, utnyttelsesgrad, arealformål osv. Skal du være unntatt søknadsplikt må du overholde alle disse kravene. Bryter du ett eller flere av kravene må du søke såkalt dispensasjon, og da er ikke tiltaket unntatt søknadsplikten allikevel. Pass derfor på å unngå dispensasjon om mulig. Men om det ikke er mulig å unngå så må du altså sende inn en byggesøknad, sammen med søknad om dispensasjon fra aktuelt krav.
- TEK17 gjelder fullt ut. Du slipper søknad, men ikke de tekniske kravene. Du er selv ansvarlig for at konstruksjonen er sikker, og at krav til for eksempel brann, fuktsikring sog bæreevne i byggteknisk forskrift er oppfylt.
- Meldeplikt for bygg. Frittliggende bygninger og tilbygg skal meldes til kommunen når de er ferdige, slik at matrikkelen kan oppdateres (se eget avsnitt).
Når er frittliggende bygning unntatt søknadsplikt? (garasje, bod, uthus, anneks)
En frittliggende bygning, altså en bygning som ikke henger sammen med boligen (viktig!), kan settes opp uten søknad dersom alle krav under er oppfylt:
Krav som må være oppfylt:
- Bebygd areal (BYA) inntil 50 m²
- Mønehøyde inntil 4,0 meter over ferdig planert terreng
- Gesimshøyde inntil 3,0 meter
- Avstand minst 1,0 meter fra nabogrensen
- Avstand minst 1,0 meter fra annen bygning på samme tomt
- Én etasje – ingen kjeller og ingen loft til opphold
- Ikke brukt til varig opphold eller beboelse (ikke soverom, kjøkken, stue, våtrom, hybel eller kontor med oppholdsfunksjon)
- I samsvar med reguleringsplan, utnyttelsesgrad, arealformål og andre plankrav
- Ikke i konflikt med byggegrenser, avstandskrav, fare- eller hensynssoner
Gjelder typisk for: garasje, carport, uthus, bod, redskapsbu, drivhus, hagestue og anneks uten rom for varig opphold.
Legg særlig merke til to ting. For det første er det BYA (arealet bygget dekker på bakken) som styrer, ikke det innvendige gulvarealet. For det andre faller fritaket bort hvis bygningen skal brukes til overnatting eller opphold – vil du ha et anneks med soveplass, er det søknadspliktig uansett hvor lite det er.
Når blir den frittliggende bygningen allikevel søknadspliktig?
Fritaket forsvinner hvis ett eneste krav brytes. Typiske situasjoner:
- Bygningen er over 50 m² BYA (da kan du som privatperson fortsatt søke selv opp til 70 m² etter § 20-4)
- Du ønsker boenhet, hybel eller soveplass
- Mønehøyden passerer 4,0 meter
- Du vil ha kjeller under bygget
- Bygningen skal stå nærmere enn 1,0 meter fra eiendomsgrensen
- Tomten er allerede så tett utnyttet at nybygget sprenger tillatt BYA i planen
Tilbygg inntil 15 m²
Et tilbygg er en utvidelse som settes opp ved siden av eksisterende bygg, har eget bæresystem, men henger fysisk sammen med boligen. Tilbygg er unntatt søknadsplikt når:
- Verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) over 15 m²
- Avstand minst 4,0 meter fra nabogrensen
- Kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket
- I samsvar med reguleringsplan og tillatt grad av utnytting
- TEK17 må oppfylles (dagslys, rømning, fukt, energi osv.)
Gjelder for eksempel: utvidelse av stue, nytt soverom, ekstra bod, vindfang eller overbygget inngangsparti.
Viktig nyanse: et søknadsfritt tilbygg kan nå være beboelsesrom
Noen tror at et søknadsfritt tilbygg ikke kan brukes til varig opphold. Det stemmer ikke lenger. Etter en regelendring i 2021 kan et tilbygg på inntil 15 m² inneholde rom for varig opphold – du kan altså utvide stua eller bygge et nytt soverom uten å søke, så lenge alle de andre kravene er oppfylt. Det er nettopp dette som er forskjellen fra den frittliggende bygningen på 50 m², som ikke kan brukes til opphold.
NB: Frittliggende bygg og tilbygg, må meldes til kommunen uansett
Er terrasse, veranda og platting søknadspliktig?
Mange blander sammen disse navnene (og enda flere), sjekk ut denne artikkelen fra DIBK som forklarer navnerotet.
Platting på bakken (0 - 0,5 m høyde) er nesten alltid unntatt søknadsplikt
Du slipper å søke så lenge plattingen er inntil 0,5 meter over eksisterende terreng. Den kan plasseres helt inntil nabogrense, og regnes ikke med i tomtens grad av utnytting. Det kan i sjeldne tilfeller være begrensninger i lokale arealplaner som legger begrensninger, så det bør sjekkes.
En lav platting på bakken er altså i de aller fleste tilfeller unntatt søknadsplikt – tenk på det som en type overflate, som asfalt/gress.
Terrasse/veranda (0,5 - 1 m høyde) er fritatt fra søknad når:
- Den er forbundet med en eksisterende bygning
- Høyde inntil 1,0 meter over eksisterende terreng
- Stikker ikke lenger ut enn 4,0 meter fra ytterveggen (fasadelivet)
- Rekkverk inntil 1,2 meter
- Ikke overbygd (tak gjør det til et tilbygg)
- Avstand minst 1,0 meter fra nabogrensen
Terrasse/veranda over 1 m høyde er søknadspliktig
Hvis ny veranda eller terrasse på noen punkt overstiger 1 meter i høyde over eksisterende terreng vil det være et søknadspliktig tiltak.
Er levegg, støyskjerm og lignende søknadspliktig?
En levegg er en tett, frittstående vegg som skjermer for innsyn, vind eller støy. Regelverket skiller på avstanden til nabogrensen:
To varianter uten søknad
- Minst 1,0 meter fra nabogrensen: inntil 10,0 meter lang og inntil 1,8 meter høy
- Nærmere enn 1,0 meter (kan være helt inntil grensen): inntil 5,0 meter lang og inntil 1,8 meter høy
Leveggen kan være frittstående eller forbundet med en bygning. Høyden måles fra terrenget på ethvert punkt
Kun enkeltstående vegg er fritatt søknadsplikt
I utgangspunktet er det bare enkeltstående levegger som er unntatt søknadsplikt ihht SAK10 § 4-1. To eller flere levegger i kombinasjon er ikke automatisk søknadspliktige. Det avgjørende er om den samlede konstruksjonen fortsatt kan anses som levegg(er) innenfor unntaket, eller om den i realiteten blir en større skjerm, innhegning, støyskjerm, konstruksjon eller tilbygg som faller utenfor unntaket. En støyskjerm er som oftest søknadspliktig.
Er gjerde og innhegning mot vei søknadspliktig?
Gjerde mot vei
Her kan du føre opp gjerde eller lignende uten å søke, så lenge du oppfyller disse kriteriene:
- Inntil 1,5 meter høyt
- Åpen, enkel og lett konstruksjon – flettverksgjerde, stakitt og liknende
- Kan ikke hindre sikten i frisiktsone mot vei
- Tette, tyngre konstruksjoner (skjermvegg, støyskjerm) er søknadspliktige
Gjerde mot naboeiendom (ikke vei)
Det finnes det ikke et tilsvarende uttrykkelig fritak i SAK10 når det gjelder gjerde mot naboeiendom som ikke er vei. Men et alminnelig, åpent og lett gjerde – flettverk, stakitt, smijern, skigard og liknende – regnes som hovedregel ikke som et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1. Det er rett og slett for lite og lite inngripende. Du kan derfor som utgangspunkt sette opp et åpent gjerde mot naboen uten byggesøknad, uavhengig av om det står 1 meter fra grensen eller i selve grenselinjen.
Det er konstruksjonens karakter, ikke navnet, som avgjør. Bygger du i realiteten en tett, massiv eller høy skjerm, blir det vurdert som en levegg, og da gjelder egne regler. Husk også at reguleringsplanen eller kommuneplanen kan ha egne bestemmelser om gjerde (høyde og utforming), og at planen alltid går foran.
Selv om du slipper byggesøknad, regulerer grannegjerdelova (lov om grannegjerde, 1961) forholdet mellom deg og naboen. Loven handler ikke om søknadsplikt i det hele tatt, men tar for seg de privatrettslige spørsmålene.
Støttemur og forstøtningsmur
Støttemur er et typisk tiltak i kupert terreng, og her i landet er det mange som bor på steder som er såpass bratt at støttemurer er helt nødvendige. Men det er ikke bare å føre opp alle slags murer uten å søke, grensene er ganske spesifikke, og det skal ikke veldig mye til før du faktisk må søke.
Støttemur – kriterier for fritak
- Inntil 1,0 meter høy, minst 1,0 meter fra nabogrensen, eller
- Inntil 1,5 meter høy, minst 4,0 meter fra nabogrensen
- Kan ikke hindre sikt mot vei
- Terrengendringen muren støtter, må selv være innenfor reglene for terrengarbeid
Er muren høyere enn dette, eller ligger den nærmere nabogrensen enn grensene tillater, må du søke. Vær oppmerksom på at en høy mur kombinert med oppfylling bak ofte vurderes samlet.
Ut fra dette forstår man også at for eksempel å føre opp en mur på 50 cm i eiendomsgrensen mot en nabo, faktisk er søknadspliktig. Mange bommer her og det kryr av ulovlige tiltak rundt om i landet.
Er terrenginngrep søknadspliktig? Fyllinger, utgraving og planering
Å gjøre inngrep og endringer i terrenget er strengere regulert enn mange tror:
Kriterier for at det skal være unntatt søknadsplikt:
- Må starte minst 1,0 meter fra nabogrensen
- Høydeforskjell fra opprinnelig terreng inntil:
- 3,0 meter i spredtbygd strøk ("på landet")
- 1,5 meter i tettbygd strøk ("vanlig boligfelt")
- 0,5 meter for rekke- og kjedehus og annen tett bebyggelse
- Kan ikke på noe punkt overstige høydegrensen
- Inngrepet kan ikke omfatte store arealer – hva som er «store arealer» vurderes ut fra innvirkningen på omgivelsene
- Sikkerhetskravene i TEK17 må følges
Maksgrensene gjelder fra ethvert punkt, altså ikke bare som et gjennomsnitt over arealet. Større arbeider med masseutskifting, graving, sprenging osv er i praksis alltid søknadspliktig.
Solcellepanel, når er det ikke søknadspliktig?
Solenergianlegg er fritatt fra søknadsplikt så lengde disse kriteriene er overholdt:
- Tiltaket monteres på eksisterende bygg (tak eller vegg)
- Endringen skjer innenfor én bruksenhet eller branncelle (f.eks. en enebolig)
Solceller på bakken er i utgangspunktet søknadspliktig.
Et viktig forbehold: Takflaten regnes som en del av fasaden. Installasjon på tak kan derfor bli en søknadspliktig fasadeendring – det er kommunen som avgjør. Risikoen er størst i bevaringsverdige strøk eller der reguleringsplanen har egne bestemmelser om fasade og materialbruk. Sjekk med kommunen hvis eiendommen er verneverdig eller ligger i et område med fasadekrav.
Biloppstillingsplass og intern vei
Parkering og vei – søknadsfritak og søknadsplikt
- Biloppstillingsplass minst 1,0 meter fra nabogrensen er søknadsfri
- Intern vei mellom bygninger på egen tomt er søknadsfri
- Ny eller endret avkjørsel fra offentlig vei er alltid søknadspliktig
Å etablere ny avkjørsel til offentlig vei krever alltid tillatelse. Gjelder det fylkesvei eller riksvei, søker du Statens vegvesen. Gjelder det kommunal vei, søker du kommunen. Men du kan faktisk uansett benytte vegvesenets system for å søke, så sender de det videre til kommunen om det er de som skal behandle søknaden. Søk elektronisk gjennom denne siden fra Vegvesenet.
NB: Faktisk så må du også søke om du skal øke bruken av en eksisterende avkjørsel. Dette gjelder for eksempel om du har gjort om en enebolig til en tomannsbolig, noe som medfører økt trafikk og bruk av avkjørsel. Det samme gjelder om du skal fradele en tomt i hagen, men bruke samme avkjørsel som tidligere bare til flere boenheter.
Kan fasaden endres uten å måtte søke?
Mange fasadeendringer kan gjennomføres uten byggesøknad. Om du må søke eller ikke avhenger først og fremst av hvor mye bygningens utseende endres.
Etter byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 er mindre fasadeendringer unntatt fra søknadsplikt. Dette gjelder tiltak som ikke fører til at bygningens karakter eller uttrykk endres vesentlig. Eksempler på fasadeendringer som ofte kan utføres uten søknad:
- Utskifting av vinduer med tilsvarende størrelse og utforming
- Bytte av kledning med samme type kledning
- Mindre endringer i fargevalg
- Vanlig vedlikehold av fasaden
- Mindre endring av vindusstørrelse på 1-2 vinduer.
Dersom fasadeendringen gir bygningen et vesentlig annet utseende, vil tiltaket normalt være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1. Dette kan for eksempel gjelde:
- Innsetting av nye vinduer eller dører
- Endring av vindusstørrelser (mange vinduer og/eller stor endring)
- Takvinduer eller takoppløft
- Innglassing av balkong eller veranda
- Vesentlig endring av fasadematerialer
Sjekk også om eiendommen ligger i et område med bevaringshensyn eller spesielle bestemmelser i reguleringsplanen. Da kan det være ekstra strengt.
Selv om noen former for fasadeendring er unntatt fra søknadsplikt, må tiltaket fortsatt være i samsvar med plan- og bygningsloven, reguleringsplanen og andre relevante bestemmelser.
Andre søknadsfrie tiltak
Pergola
En vanlig, enkel pergola er normalt ikke søknadspliktig, fordi den ikke regnes som et permanent tiltak. En lett pergolakonstruksjon vil som regel kunne oppføres uten byggesøknad. Samtidig må du fortsatt følge vanlige byggekrav, blant annet avstand til nabogrense, vei og lokale reguleringsbestemmelser. Dersom pergolaen bygges inn med isolert glass eller på annen måte blir et lukket varig rom så vil den gjelde på samme måte som et bygg eller tilbygg (kommer an på om den er festet i veggen til eksisterende bygg eller ikke). Da er det disse reglene som gjelder.
Badestamp og boblebad
En frittstående badestamp eller et boblebad utendørs er søknadsfritt – så lenge du ikke legger ny stikkledning til kommunalt ledningsnett for vann og avløp. Det er ingen generelle avstandskrav. Husk sikringsplikten etter TEK17 § 8-3: badet skal sikres med lokk eller liknende slik at barn ikke kan falle uti.
Svømmebasseng
Et nedgravd svømmebasseng er alltid søknadspliktig, og krever ansvarlig foretak. Et mindre, prefabrikkert basseng som settes oppå terrenget kan derimot plasseres uten søknad – forutsatt at det ikke strider mot arealplanen, og at du ikke trenger ny stikkledning. Også her gjelder sikringsplikt etter TEK17.
Antenner
Du trenger ikke søke for antennesystem inntil 5,0 meter høyt, parabolantenne med diameter inntil 1,2 meter, eller panelantenne inntil 2,0 meter montert på vegg. Unntaket gjelder ett antennesystem per fasade eller sted.
Reparasjon av bygningstekniske installasjoner
Reparasjon av ventilasjonsanlegg, vann- og avløpsinstallasjoner, brannvarsling og heis er søknadsfritt. En oppgradering er derimot søknadspliktig. Innenfor én bruksenhet eller branncelle er også installering og endring av enkle installasjoner (for eksempel ventilasjon i en enebolig) unntatt.
Typiske feller som utløser søknadsplikt
Det er nok mange rundt om i Norge som har gjort et tiltak på eiendommen i god tro, fordi de trodde det ikke var søknadspliktig. Men hadde man undersøkt det nærmere ville man funnet ut at søknad var og er nødvendig allikevel. Kanskje er man isolert sett innenfor kravene i lov- og forskrift for å slippe søknad, men så er det andre faktorer som gjør at søknad er nødvendig og påkrevd allikevel. Typiske feller å gi i kan være:
1. Reguleringsplanen er strengere enn lov og forskrift
Dette er den klart vanligste. SAK10 § 4-1 angir bare et nasjonalt minstenivå. Eiendommen din kan ha en plan som setter egne byggegrenser, krever større avstand til nabo, begrenser høyde og materialbruk, eller direkte forbyr noen tiltak. Lokal vedtatt plan går alltid foran, sørg derfor for å lese den før du begynner.
2. Eiendommen din er allerede for tett utnyttet
Dette henger sammen med punkt 1, da lokale planer ofte stiler krav til maksimal utnyttelsesgrad. Selv et lite bygg kan utløse søknadsplikt hvis tomten nærmer seg tillatt grad av utnytting (ofte oppgitt som %-BYA i planen). Du må regne sammen alt som teller med, hus, garasje, boder og overdekkede arealer, og se om det er plass til det nye. DiBKs veiviser «Hvor stort kan du bygge» hjelper deg med utregningen.
3. Du kombinerer flere tiltak
Hvert enkelt tiltak kan være fritt, men summen kan utløse søknadsplikt. To levegger i kombinasjon krever søknad. En rekke endringer som samlet endrer bygningens karakter vesentlig, kan regnes som en søknadspliktig ombygging eller fasadeendring. Se på helheten i prosjektet, ikke bare den ene delen.
Hva risikerer du ved ulovlig bygging?
Konsekvensene av å bygge noe som likevel var søknadspliktig kan bli alvorlige:
- Pålegg om retting eller riving. Kommunen kan kreve at du fjerner eller endrer det du har bygd.
- Tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. Løpende mulkt frem til forholdet er rettet, og gebyr som kan bli betydelig.
- Søknad i ettertid – med mulig avslag. Du kan bli tvunget til å søke i etterkant og risikere at søknaden avslås.
- Problemer ved salg og lån. Ulovlige tiltak må opplyses ved salg, kan gjøre det mer krevende å selge.
Lærdommen er enkel: ikke ta sjansen hvis du er usikker, sørg for å få hjelp til å forstå reglene skikkelig.
Viktigste offentlige kilder
Gå alltid til primærkildene for å være helt sikker på om du har forstått det riktig. De viktigste er:
- DiBK: Dette kan du ofte bygge uten å søke – offisiell oversikt fra Direktoratet for byggkvalitet
- DiBK Veiviser: Garasje, bod eller anneks
- DiBK Veiviser: Tilbygg, terrasse eller veranda
- DiBK Veiviser: Hvor stort kan du bygge – regn ut grad av utnytting
- SAK10 § 4-1 (Lovdata) – bestemmelsen om unntak fra søknadsplikt
- Plan- og bygningsloven (Lovdata) – se særlig §§ 20-1, 20-3, 20-4 og 20-5
- Grannegjerdelova (Lovdata) – gjerde i grensen mellom naboeiendommer
- Naboloven / grannelova (Lovdata) – hekk, trær og ulemper mot nabo
- Byggteknisk forskrift TEK17 – tekniske krav som alltid gjelder
- Blankett 5188 (PDF) – melding om søknadsfritt tiltak
- Norgeskart.no og Kommunekart.com – innsyn i planer og eiendomsgrenser (hver kommune kan ha sin egen type kartportal).